Vasitəçi və ya ev sahibi etibarlıdırmı? Necə yoxlamaq (2026)

Bakıda ev axtaranların çoxu ilk olaraq bir vasitəçi (makler) və ya birbaşa ev sahibi ilə üz-üzə gəlir. Problem burdadır: qarşınızdakı adamın həqiqətən mənzilə aidiyyəti olub-olmadığını, yoxsa sadəcə pul qoparmaq istəyən bir «saxta makler» olduğunu ilk dəqiqələrdə ayırd etmək asan deyil. Yaxşı xəbər isə budur ki, etibarlı vasitəçini yoxlamağın aydın, sadə üsulları var — sənəd uyğunluğu, düzgün suallar və komissiya qaydaları. Bu bələdçidə vasitəçinin və ya ev sahibinin etibarlı olduğunu necə yoxlayacağınızı Bakı bazarına uyğun şəkildə addım-addım izah edirik.

Peşəkar vasitəçi ilə «saxta makler» arasındakı fərq

Peşəkar vasitəçi ilə dələduzu ayıran əsas cizgi bir sualda gizlənir: bu adamın mənzillə real əlaqəsi varmı? Vicdanlı makler sahiblə münasibətini açıq izah edir — ya sahibin özü ilə birbaşa razılaşıb, ya da onun adından fəaliyyət göstərir. O, mənzili sizə göstərməyə hazırdır, sualları soyuqqanlı cavablandırır və komissiyanı yalnız iş baş tutanda alır.

Saxta makler isə tam əksini edir. Onun əlində real mənzil olmadığına görə sizi görməmiş, sahibi yoxlamamış pul ödəməyə məcbur etməlidir. Tipik davranış: mənzil bazardan xeyli ucuz təqdim olunur, «çox adam maraqlanır» deyilərək tələsdirilirsiniz, sahiblə görüş dəfələrlə təxirə salınır və sizdən «baxış haqqı», «rəsmiləşdirmə haqqı» və ya avans komissiya adı altında əvvəlcədən pul istənilir. Bu üç əlamətdən biri belə görünürsə — dayanın və yoxlamağa keçin.

Sahibinin sənədi (kupça/çıxarış) ilə şəxsiyyətinin uyğunluğu

Vasitəçi etibarlı görünsə belə, əsl yoxlama ev sahibinin sənədləri üzərində aparılır. Mənzili gördükdən sonra üç şeyi bir-birinə tutuşdurun: sahibin şəxsiyyət vəsiqəsi, əmlakın kupçası (çıxarışı) və elanda göstərilən ünvan/sahə. Kupçadakı ad-soyad şəxsiyyət vəsiqəsi ilə tam üst-üstə düşməlidir; sahə və ünvan isə elandakı məlumatlarla uyğun olmalıdır.

Vasitəçi sahib adından hərəkət edirsə, ondan iki şeydən birini istəyin: ya sizi bilavasitə sahiblə görüşdürsün (və orada sənədləri yoxlayasınız), ya da notariusda təsdiqlənmiş etibarnaməni təqdim etsin. Etibarnamənin həqiqiliyini notariusda, çıxarışın nömrəsini isə e-gov.az portalında pulsuz yoxlaya bilərsiniz; bir çox xidmət həm də ASAN xidmət vasitəsilə mövcuddur. Kupçanın hansı sahələrinə baxmalı, ipoteka və həbsi necə görmək lazım olduğunu kupça (çıxarış) nədir və necə yoxlanılır bələdçimizdə ətraflı izah etmişik.

Vasitəçiyə verilməli 7 sual

İlk əlaqədə soruşacağınız bir neçə konkret sual dələduzu tez üzə çıxarır. Vicdanlı vasitəçi bu suallara aydın və rahat cavab verir; yayınan, əsəbiləşən və ya cavabları qarışdıran adam isə şübhə doğurmalıdır. Aşağıdakı 7 sualı ardıcıl verin:

1. Siz mənzilin sahibisiniz, yoxsa sahib adından danışırsınız? Sahiblə əlaqəniz necədir?
2. Kupça (çıxarış) əlinizdədir, yoxsa sahibdə? Onu baxışda görə bilərəmmi?
3. Sahib adından hərəkət edirsinizsə, notarial etibarnaməniz varmı?
4. Komissiya nə qədərdir və nə vaxt, hansı mərhələdə ödənilir?
5. Baxışdan və ya müqavilədən əvvəl hər hansı ödəniş tələb olunurmu?
6. Mənzilin real sahibi ilə birbaşa görüşə bilərəmmi?
7. Mənzil üzərində ipoteka, həbs və ya girov varmı; kommunal borc qalıbmı?

Xüsusilə 5-ci suala diqqət yetirin. Cavab «bəli, əvvəlcə köçürməlisiniz» olarsa, bu, demək olar ki, həmişə problem əlamətidir. Bakıda Nəsimidə satılıq evlər kimi rəqabətli rayonlarda belə, real vasitəçi sizi baxışdan və sənəd yoxlamasından məhrum etmir.

Komissiya necə işləyir və nə vaxt ödənilir

Komissiya mövzusunu aydın başa düşmək saxta maklerdən qorunmağın açarıdır. Bakıda vasitəçi komissiyası, bir qayda olaraq, iş baş tutanda ödənilir — yəni kirayədə müqavilə imzalananda, satışda isə alqı-satqı notariusda rəsmiləşəndən sonra. Vasitəçi real xidmət göstərəndə, yəni sizi mənzillə və sahiblə görüşdürüb əməliyyatı sona çatdıranda haqqını qazanır.

Məbləğə gəldikdə: kirayədə komissiya çox vaxt bir aylıq kirayənin bir hissəsi (təxminən yarısından bir aya qədər, razılaşmaya görə) səviyyəsində olur; satışda isə əməliyyat məbləğinin kiçik faizi, adətən təxminən 1–3% aralığında dəyişir. Bunlar illüstrativ göstəricilərdir və danışıqla dəqiqləşir. Vacib olan prinsipdir: real vasitəçi baxışdan əvvəl böyük «rəsmiləşdirmə haqqı» və ya avans komissiya tələb etmir. Belə tələb — mənzili görməmiş, sahibi yoxlamamış manatla və ya kartla köçürmə istəyi — klassik dələduzluq sxemidir. Bu sxemlərin geniş siyahısını əmlak dələduzluğu yoxlama siyahısı bələdçimizdə topladıq.

EvNet-də yoxlanılmış vasitəçi nişanı nə deməkdir

EvNet.az-ın əsas fərqi budur: biz saxta elan və saxta vasitəçi riskinə qarşı platforma səviyyəsində mübarizə aparırıq. Elanlar dərc olunmadan keyfiyyət yoxlamasından keçir, qeyri-real ucuz qiymətlər və platformadan kənar «əvvəlcə köçür» tələbləri qadağandır. Vasitəçilərin əlaqə məlumatı yoxlanılır və qaydalara əməl edən profillər yoxlanılmış vasitəçi nişanı ilə işarələnir.

Bu nişan bir etibar siqnalıdır: o, profilin platforma qaydalarına — real elanlar dərc etmək, avans tələb etməmək, sahiblə görüşdən yayınmamaq — əməl etdiyini göstərir. Nəticədə adi elan lövhələrində rast gəldiyiniz «saxta makler» selinin ehtimalı kəskin azalır. Siz yoxlanılmış elanlar arasından axtarış apara, mülk sahibi kimi isə birbaşa özünüz əmlakınızı yerləşdirə bilərsiniz. Yenə də sağlam prinsip dəyişmir: son qərardan əvvəl mənzili öz gözünüzlə görün, sahibin şəxsiyyət vəsiqəsini və kupçanı yoxlayın. Yoxlanılmış nişan işinizi asanlaşdırır, amma diqqətli olmaq həmişə ən yaxşı qorunmadır.

Tez-tez verilən suallar